אז איפה התקליט הבא? אם כל בניין משרדים בניו יורק היה עולה למכירה, איזה מהם ימכר במחיר הגבוה ביותר?
המשקיף שאלו תושבי עולם הנדל'ן - האנשים שקונים את הבניינים והסוחרים בהם - אילו מגדלים הם חושבים שייסגרו עם תגי המחיר הגדולים ביותר.
הרשימה הבאה היא אוסף של סקר זה (אכן, מאוד לא מדעי).
רוב הבניינים הללו, אם יימכרו היום, היו מאפילים את השיא של 1.8 מיליארד דולר שקבעה השדרה החמישית 666 עם סגירתו בינואר. (הבניין נרכש על ידי חברות קושנר, שם ג'ארד קושנר, המו'ל של המשקיף , הוא מנהל.) מרבית הבניינים הללו נמצאים בסמוך למסוף גרנד סנטרל. אחרים נמצאים או ממש ליד השדרה החמישית, ואחד ממוקם במרכז העיר. על פי המרואיינים, מרכז רוקפלר היה, ביחד, למכור תמורת יותר מ -8 מיליארד דולר, וה- G.M. בנייה בפני עצמה תפנה 4 מיליארד דולר.
כל הבעלים והמתווכים הסכימו על רישום פשוט כדי להבין אילו בניינים יקבלו את המחיר הגבוה ביותר: הסכום הכולל של שטחי משרדים, בתוספת סכום השכירות שבניין יכול לפקד עליו.
אז, ללא סדר:
בניין GM
בניין ג'נרל מוטורס, בשדרה החמישית 767, הוא הבניין היקר ביותר בעולם. הוא נמצא מעבר לרחוב ממלון פלאזה, הוא יושב למרגלות סנטרל פארק, ויש לו שטחי מסחר בשדרה החמישית - חנות אפל הקובית - וגם בשדרת מדיסון.
זה עצום עד כדי גיחוך, בגובה 1.9 מיליון מטרים רבועים, וגובה דמי שכירות מדהימים. כל אדם שהתראיין לסיפור זה התבקש למסור רשימה קצרה של הבניינים האהובים עליו בעיר. בית העסק G.M. בניין עשה כל רשימה. אם זה היה יוצא אי פעם לשוק, זה היה קובע שיא כל הזמנים של בניין יחיד.
G.M. שווה 4 מיליארד דולר פלוס, אמר סקוט לת'אם מתיווך קושמן וויקפילד. הוא שייך לצוות האב והבן של הארי ובילי מקלו, שרכשו אותו תמורת 1.4 מיליארד דולר בשנת 2003. זה שווה כמעט פי שלוש מזה.
200 פארק אווניו
בטח, בניין MetLife, בשדרת פארק 200, מגמד את גרנד סנטרל. ובטח, תושבי ניו יורק שומרים על אנטיפטיה מסוימת לבניין. אבל בעיני מקורבים לנדל'ן, גובהו הוא הפרס שלו.
אני לא חושב שיש בניין שאתה רואה יותר בקלות בעיר מאשר 200 פארק, אמר וודי הלר, מתווך בתיווך סטודלי.
קשה למצוא מיקום טוב יותר, הוסיף מר סילברשטיין.
בבניין, שבעבר נקרא בניין פאן אם, יש גם כל מה שעשוי לדגדג מתווך ליסינג: הוא ענק, יש לו נופים נהדרים, הוא ממש מחובר לגראנד סנטרל, והוא מצווה על דמי שכירות ענקיים. היא נמכרה ב -2005 תמורת סכום שיא של 1.72 מיליארד דולר דאז - אך אם בעל הבית הנוכחי, טישמן שייר, יחליט למכור היום, הוא יכול להכפיל את המחיר הזה.
מרכז רוקפלר
אם טישמן שפיאר אי פעם ימכור את רוקפלר סנטר ואת אוסף 12 הבניינים שלו, המרכיבים יותר משש מיליון מטרים רבועים, זה היה מנפץ בקלות את מכירת סטיובסנט טאון ואת כפר פיטר קופר בכ -5.4 מיליארד דולר. מתווך אחד העריך שהוא יסתכם בכ -1,400 דולר למטר מרובע - מה שמביא את המתחם כולו ליותר מ -8 מיליארד דולר.
מבנים כאלה הם אמנות, אמר ג'וזף מויניאן, היזם.
זה מתחם שג'רי ספייר רכש בשנת 1996 תמורת 1.85 מיליארד דולר. מר ספייר, שבבעלותו גם 200 פארק אווניו, בניין קרייזלר, רחוב 43 ווסט 439 ועיירה סטיובסנט - כפר פיטר קופר, הרכיב יותר נכסי גביע מכל מפתח אחר בסביבה. הם בעלי הבית הגדול ביותר בעיר, אמר מר לטהם.
רחוב 57 מערב West
חזית הזכוכית המשופעת המרכיבה את רחוב West West 57 9 מהווה נגיעה ייחודית למגדל חתימה במנהטן. הבניין גובה דמי שכירות מפיל לסתות, ואין דומה לו. זה כאילו שאתה יושב בפארק; זאת החצר האחורית שלך, אמר דוגלאס דורסט, בעל הבית והמפתח. זה מיקום מדהים.
אני חושב שהשקפותיו נפלאות, אמר מר סילברשטיין. זרימת הבניין כשהוא מקשת כלפי מעלה יפה למדי.
הבניין בבעלות שלדון סולו תוכנן על ידי Skidmore, Owings & Merrill, וכולל אמנות ציבורית בחוץ וכמה מהשכירות הגבוהות ביותר בעיר מבפנים. כאשר מעלית מובילה אותך לבניין, היא נפתחת לחלונות מהרצפה עד התקרה עם נוף מרהיב של סנטרל פארק. שכר הדירה המבקש בקומות העליונות עומד על כמעט 200 דולר למטר מרובע.
שדרת פארק 245
המגדל בשדרת פארק 245 יושב ישירות ליד גרנד סנטרל. חשוב מכך, יש לו 1.6 מיליון מטרים רבועים ותופס את כל הבלוק בין הרחובות 46-47. זה אומר הרבה מקום באזור בו בניינים נמכרים במחיר גבוה מאוד.
זה ממש בכניסה הצפונית של גרנד סנטרל, וזה פשוט יש ערך מיוחד, אמר ג'ון קפלן, מתווך מכירות בקושמן אנד ווייקפילד.
שוכרים מפורסמים כוללים את המטה לבייסבול של הליגה הגדולה, שתופס יותר מ -130,000 מטרים רבועים. זה בניין נהדר נהדר, אמר מר מויניאן. אני אוהב את הבניין הזה - זה אחד הטובים בעיר.
שדרת פארק 277
בשנות השישים, כשמגדלים גבוהים עלו ברחבי גרנד סנטרל, הם יצרו תוכנית אב שעבדה בפועל. בתוך כמה רחובות מתחנת הרכבת ההיסטורית ניתן היה לסחור במיליארדי דולרים בנדל'ן בלבד. זהו, ללא ספק, קטע הנדל'ן המסחרי החזק ביותר בעיר.
ממש ליד שדרת פארק 245, פארק השדרה 277 קומות, 1.7 מיליון רגל מרובע, היה ליקוי של 2 מיליארד דולר אם הוא נסחר היום. הבניין הוא ביתו של ג'יי.פי מורגן. זה מיקום נהדר, אמר בוב אלכסנדר, מתווך בתיווך CB ריצ'רד אליס. בסך הכל, איך אתה יכול לנצח את המיקום הזה?
7 מרכז הסחר העולמי
הגימור עדיין מוחל על מרכז הסחר העולמי 7, אך כאשר הכל יסתיים, הוא יהפוך לבניין היקר ביותר במרכז העיר.
מה שמייחד אותו הוא שמדובר בבניין מעוצב להפליא, אמר מר סילברשטיין, היזם שלו.
אבל מה שהופך אותו לכל כך יקר הם הגודל והמתקנים שלו: הוא 1.8 מיליון מטרים רבועים, והוא חדש לגמרי. הוא חובק אמנות ציבורית - יש פסל של ג'ף קונס בחוץ - והוא מושך לדיירים בכיס עמוק. שירות המשקיעים של מודי חתם על חוזה שכירות של יותר מ -500,000 מטרים רבועים בבניין.
זה דוחף את המעטפה למרכז העיר, אמר מר לת'ם מקושמן וויקפילד. זה ללא ספק הבניין הכי טוב בעיר כרגע.
פארק בראיינט אחד
מגדל בנק אוף אמריקה ברחוב 42, בין השדרה החמישית לשישית, הוא עדיין מבנה שלד. אך עד שייפתח בשנה הבאה, מגדל הזכוכית בן 54 הקומות יהיה אחד מגורדי השחקים המובחרים בעיר.
זה במיקום הכי טוב בעיר, אמר היזם שלה, מר דורסט. זה בניין גדול, זה בניין חדש, ותהיה בו הטכנולוגיה המתקדמת ביותר.
היא גם תוכל לנצל משהו שייקח שנים לבעלים אחרים לעשות: להביא את כל הדיירים שלה לפי שיעורי שוק. זה אומר שמר דורסט יגבה הרבה צ'קים של שכר דירה בסך 100 דולר לרגל. הבניין הוא מעל שני מיליון מטרים רבועים, ושוויו יהיה בקלות יותר מ -3 מיליארד דולר עד לפתיחתו.
4 טיימס סקוור
כאשר בניין קונדה נאסט הסתיים בשנת 1999, הוא הפך את טיימס סקוור באופן רשמי לגן רחב ידיים עבור מפתחים. איש לא האמין שנמצא דיירים, אמר מר דורסט, היזם שלה. ואז חתמו משרד עורכי הדין Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom. כך גם פרסומי קונדה נאסט; פרנק גרי תכנן את הקפיטריה בקומה הרביעית בבניין.
כשסקדדן החליט ללכת לשם, אמר מר דורסט, זה שינה את התפיסה של טיימס סקוור. לפתע, מה שהיה פעם הדלקת הציבורית ביותר בניו יורק הפך לחוליה חיונית בשוק המרכזי היקר והולך ויקר.
בניין סיגרם
זהו הגביע היקר ביותר של ניו יורק: פיליפ ג'ונסון –מיז ואן דר רוה שעיצב את הקלאסיקה של פארק אווניו, בניין סיגרם. זה בניין כל כך יפה, אמר מר דורסט, ו הָהֵן שכר דירה שאנשים מוכנים לשלם כדי ללכת לשם!
הבניין בבעלות RFR מרשים את בעלי הדירות בשתי דרכים: זה בהחלט סימן ההיכר לכל תיק, וזה יצרנית כסף ענקית, עם דיירים להוטים שמפילים יותר מ -100 דולר למטר מרובע.
זה הבניין הכי טוב בעיר, אמר מר מויניאן.
זה קצת פחות מ -800,000 מטרים רבועים, כך ש- Seagram הוא הבניין היחיד ברשימה שלא יפנה 2 מיליארד דולר. אולם מדובר בבניין שכנראה יפנה 2,000 דולר למטר רבוע.
אני חושב שזה נופל לקבוצה, קומץ בניינים שיקבעו שיאי תמחור חדשים למ'ר, אמר מר קפלן מקושמן וויקפילד.
איפה האמפייר סטייט בילדינג?
שכר הדירה חשוב יותר מאגדה למי שקונה וסוחר בקניוני הבטון של ניו יורק
היי, מה עם אותם סמלים אחרים החודרים לשמיים? מדוע בניין האמפייר סטייט או בניין קרייזלר - ואפילו לא בניין וולוורת '- לא נכנסו לרשימת היקרים ביותר בניו יורק?
ובכן, אנשי נדל'ן אינם אסתטים.
משהו שניו יורקים מתייחסים אליו כאסון הנדסי - למשל בניין MetLife המחובר בטרמינל גרנד סנטרל, למשל - יכול להיות עבור אנשי נדל'ן תקן הזהב למגדלי משרדים. למה? בניין כמו MetLife תוכנן במיוחד תוך התחשבות בבדיקות שכירות נפוחות, ואילו לוחות הרצפה הזעירים של בניין וולוורת 'בהחלט לא היו כאלה. ושכר דירה גבוה יותר פירושו מחירי מכירה גבוהים יותר.
לבניין האמפייר סטייט יש נושאים משלו, כמו מאבק בן עשרות שנים למשיכת דיירים. זה היה הבדיחה בקרב מתווכי נדל'ן. (בניין המדינה הריק! הא!)
הבניין, בבעלות שותפות בין פיטר מלכין לליאונה הלמסלי, עובר מהפך נרחב. וזה עדיין גורד השחקים המסחרי של העיר. בהתחשב בגודלו - 2.77 מיליון מטרים רבועים - הוא עלול לפצח את מחסום המכירות של שני מיליארד דולר בקרוב. ובכל זאת, הרבה מזה תלוי איך זה נראה לאחר שיפוץ.
החלק היחיד בבניין קרייזלר שיעלה למכירה, בינתיים, הוא עמדת החכירה. טישמן שייר הוא בעל החכירה הנוכחי, כלומר לנהל את הבניין ולגבות את המחאות שכר הדירה. מכיוון שמיקום חכירה לא אומר בעלות כוללת, הוא בדרך כלל לא מביא את המיליארדים ומיליארדי הדולרים הנסחרים.
איחוד קופר שולט על הקרקע שעליה הוקם בניין קרייזלר; אם בית הספר המתין לחוזה השכירות של טישמן שייר ואז יחליט למכור את הבניין, זו תהיה מכירה עליונה.
