אריק פישר גילה עשרות שנים של נתונים על מחירי הדיור ב- SF.(צילום: ג'ארד ארונדו / אנספלש) אני לא יודע כלום על אריק פישר אלא שהוא גיבור פריקי.
יותר כמו כל האחרים שניסו לאחרונה לגור בסן פרנסיסקו , פישר מעוניין מאוד בעלויות דיור. עם זאת, בניגוד לכל אדם אחר כזה, פישר החליט לתרום לשיחה זו על ידי הכפלת עומק הנתונים ההיסטוריים המודרניים אודותיהם.
עד כה, המידע המצוטט ביותר על מחירי הדיור ב- SF חזר לשנת 1979, כאשר העיר החלה לעקוב אחר שכר הדירה החציוני של דירות שני חדרי שינה שפורסמו בכרוניקל בסן פרנסיסקו ביום ראשון אחד בשנה.
למרבה הצער לנתונים אלה, 1979 היא במקרה גם השנה בה הטיל ראש עיריית סן פרנסיסקו דיאן פיינשטיין הקפאת שכר דירה שעברה לשליטה בשכר דירה . אם אתה רוצה להתווכח על היתרונות של פיקוח על שכר דירה - ובקומץ הערים בארה'ב שמתמודדות עם עליית מחירי הדיור במהירות, מי לא? - הוויכוחים שלך משני הצדדים לא יהיו שימושיים מאוד בלי שום מידע על המצב לפני שליטה בשכר דירה כך שיהיה לך למה להשוות.
אז פישר מצא את נתוני בקרת השכירות לפני. הוא אסף את זה בעצמו ... על ידי בילוי של הרבה מאוד שעות על קבצי תמונה ישנים ומיקרופילם של כרוניקל סן פרנסיסקו. 
קוראי מיקרופורם.(צילום: טום רולף / ויקיפדיה)
פישר מדבר הרבה על המתודולוגיה שלו במצוינות שלו פרסם על פרויקט זה , פורסם בשבת. הנה הסיכום הקצר: המתודולוגיה שלו לא מושלמת אבל היא סולידית ואני לא רואה דרכים נהדרות לשפר אותה.
במקום להיכנס לזה יותר, פוסט בבלוג זה קיים להדגיש מחדש את מה שחשפו הנתונים החדשים שלו : תרשים זה. 
מחירי שכירות.(צילום: אריק פישר)
זה, חברי, 70 שנה למחירי הדיור בסן פרנסיסקו. יש כמה עליות וירידות, אך לרוב יש מגמה מאוד פשוטה: 6.6 אחוז.
זה הסכום ששכר הדירה עלה מדי שנה, בממוצע, מאז 1956. זה היה נכון לפני שליטת שכר הדירה; זה היה נכון לאחר פיקוח על שכר דירה. זה לא היה לגמרי נכון במהלך בועת הטכנולוגיה בשנת 2000, אבל זה עדיין היה סוג של אמת וזה התחיל להיות נכון לאחר מכן.
6.6 אחוזים הם 2.5 נקודות אחוז מהיר יותר מהאינפלציה, וזה לא נראה הרבה אבל כשאתה עושה את זה 60 שנה ברציפות זה אומר מחירי הדיור לְרַבֵּעַ בהשוואה לכל השאר שאתה צריך לקנות.
זה רע. אבל זה SF היום, לעומת 1956.
אז מה גרם לעליית מחירים? זה החלק המרגש באמת בגילויו של פישר. חמוש בנתונים שלו, הוא ענה פחות או יותר על שאלה זו. 
חציון מבקש שכר דירה חודשיאריק פישר
זה קרוב ככל שתצפו אי פעם תשובה לחיים, ליקום ולהכל.
זהו תרשים המנבא כמעט לחלוטין את שוק הדיור בסן פרנסיסקו תוך שימוש בשלושה משתנים בלבד:
- מספר המשרות הממוקמות במחוז סן פרנסיסקו.
- מספר המקומות שאנשים יכולים לחיות במחוז סן פרנסיסקו.
- סכום הכסף הכולל שמשולם לכל מי שעובד בעבודות במחוז סן פרנסיסקו.
הכל מסוכם בנוסחה שבראש התרשים. אם היית נותן לי ערכים עבור (1), (2) ו- (3) לעיל, אז יכולתי לחזות לך בדיוק מדהים כמה תעלה דירה הדירה עם שני חדרי שינה בסן פרנסיסקו להשכרה במצב זה.
מכאן נובע שאם היינו יכולים שינוי (1), (2) או (3), אז אולי נוכל לשנות את מה שעולה לשכור מקום בסן פרנסיסקו. כך פישר מסכם תרחיש שבו, לפי הנוסחה שלו, מחירי הדירות יירדו ב -67%:
יידרשו עלייה של 53% בהיצע הדיור (200,000 יחידות חדשות), או ירידה של 44% בשכר המותאם למדד, או ירידה של 51% בתעסוקה, כדי להוריד את המחירים בשני שלישים.
בסדר, אז זה אומר שהדרך להפוך את סן פרנסיסקו לזולה כמו שאומרים (למשל) פורטלנד להוריד את השכר של כולם לחצי , או פטרו מחציתם , או לאפשר לאוכלוסיית העיר לגדול במהירות בכ -50 אחוזים , לכ -1.2 מיליון, בעוד שמספר יחידות הדיור גדל עוד יותר מהר.
לְחַרְבֵּן.
אבל חכה , אולי אתה אומר. בפראג חיים כ -1.2 מיליון תושבים. במילאנו חיים כ -1.2 מיליון תושבים. אלה ערים נחמדות. זה יהיה בסדר אם סן פרנסיסקו תהפוך לפראג, במיוחד אם המחירים ירדו בשני שלישים.
זה כנראה נכון. הבעיה היא שהפיכה מהירה לפראג תדרוש אלפי יזמים לפשוט את הרגל, כי (זוכר?) דמי השכירות יירדו ב -67 אחוזים, כך שכל אותם יזמים לא יוכלו לשלם את ההלוואות שלקחו לבניית אותם 200,000 בתים חדשים. .
כשחושבים על זה, אלפי מפתחים פושטים רגל אולי לא נשמעים לך רע מדי. אבל תאמין לי, זה נשמע רע למפתחים. לכן לעולם לא יכול להיות מצב שבו יזמים פרטיים יוסיפו הרבה בתים חדשים בבת אחת - הם יפסיקו לבנות הרבה לפני שהחזרה לגן עדן יכולה לקרות.
כמו שאני רואה את זה, זה משאיר אותנו עם כמה שיעורים מעניינים לסן פרנסיסקו :
1. הוספת יחידות חדשות היא בעיקר הולכת רק לשמור על חרא מלהחמיר .
1 א. זה עדיין דבר טוב.
שתיים. נראה כי פיקוח על שכר דירה אינו גורם ענק לבעיה כְּשֶׁלְעַצמוֹ. חרא היה גרוע לפני כן; חרא היה גרוע אחרי; החרא לא השתפר או גרוע יותר עבור מחפש הדירות החציוני, לפחות אם תתחיל בשנת 1956. (מצד שני, משהו מוזר קורה בנתוני המחירים המוקדמים של פישר משנות ה -40. אם תשמיט את הטבילה של 1950–1960 בשכירות, ואז הכל לפני שליטת שכר הדירה בשנת 1979 מתחיל להיראות יותר כמו מישור. הנה שוב הגרף הראשון שלו במידה טובה.) 
שכר דירה שפורסם בהתאמה למדד.(צילום: אריק פישר)
2 א. הדרך ששליטה בשכר דירה עשויה להיות חשובה בַּעֲקִיפִין אם זה מוביל בעקיפין ל פחות יחידות חדשות , למשל מכיוון שזה נותן לאנשים סיבה למחות או לתבוע כדי למנוע מיזמים להחליף מבנים קטנים ישנים בשליטת שכר דירה בבניינים חדשים גדולים בשיעור שוק. וזה די מובן מצד האנשים העניים אבל זה עדיין תוצאה מחורבנת, כי (כפי שנוסחה של פישר מרמזת) כל גג חדש ומפואר מחזיק מעט את המחירים מכיוון שהאנשים העשירים מתחתיו לא דוחפים את אנשי המעמד הבינוני החוצה. מתחת לגגות האיכות הבינוניים שלהם, וכך הלאה לאורך הקו עד שמישהו יגיע לאוהל.
2 ב. ובכל זאת, אין נתונים ברורים בנתונים אלה כי לפיקוח על שכר דירה הייתה השפעה נוספת זו נגד דיור חדשה על סן פרנסיסקו. שוב: חרא היה רע קודם. חרא היה גרוע אחרי.
3. קיצוץ בעלויות פיתוח מילוי יעזור אם יש דרכים לעשות זאת בלי לדפוק יותר מדי דברים אחרים.
4. אם יש משהו לעצור את שוק הדיור לבנות מספיק בתים חדשים למצטרפים חדשים , אז כנראה שזה צריך להיות משהו שהגיע בסביבות 1960 או קודם לכן.
אני אפסיק לדבר על סן פרנסיסקו בשלב זה, כי סן פרנסיסקו מדכאת אותי. בעיקרון, אני חושב שסן פרנסיסקו דפוקה.
זה מבאס. זה מקום מדהים. 
נוף מפארק בסן פרנסיסקו.(צילום: צילום: טורבאקהופר / פליקר)
במקום זאת, אני הולך לסגור בשיעור עבור ערים שמוסיפות מקומות עבודה ו / או עושר מהר יותר מבתים, אך עדיין אינן סן פרנסיסקו: פורטלנד, סיאטל, אוסטין, דנבר, מיניאפוליס. אולי גם אוקלנד ולוס אנג'לס וסן דייגו וד.סי.
לאהבת האל, המשך להוסיף בתים. תמשיכו להוסיף בתים כדי שהדברים לא יחמירו ולא תהיו לכודים בסופת שיטים של הפסד-הפסד-הפסד כמו סן פרנסיסקו.
ותוך כדי כך ...
שליטה בשכר דירה? השוכר המסוים הזה הוא עצבני אך בטוח, אולי נסה זאת כל עוד אתה עובד קשה כדי להבטיח שזה לא יפריע לך להמשיך להוסיף בתים.
התפרצות אינסופית? זה ישמור על הבתים בזול (רק תשאלו את אטלנטה, דאלאס ופיניקס) אבל זה מזיין את כדור הארץ ונראה שזה גורם לנו להיות שמנים יותר ובודדים, בנוסף מכוניות יקרות. אז אולי נסה לעשות בתים עירוניים אם אתה יכול. בתים עירוניים נהדרים. קליף וקלייר הוקסטבל התגוררו בבית עירוני. גם דופלקסים נחמדים. הרבה ערים למעשה הפכו את זה לבלתי חוקי לבנות את אחת מהן. זה אגוזים.
מיסים ליצירת דיור ציבורי או מסובסד אחר? האנשים העניים ביותר לעולם לא יוכלו להרשות לעצמם דיור בשווי שוק, ואנשים בבתים קטנים וזולים אך ראויים למגורים נוטים להסתבך בהרבה פחות מאשר אנשים באוהלים. אז כן, כנראה שזה רעיון טוב להשתמש במסים כדי לבנות בתים זולים אך ראויים למגורים לאנשים עניים, תוך חיפוש אחר דרכים אחרות לעזור לאנשים לצאת מעוני.
פיטורים המוניים? ובכן, כנראה שאלה יפחיתו את שכר הדירה אבל איכשהו אני לא חושב שהם יבחרו לראש העיר מחדש.
אבל מה שלא תעשו, בהחלט קנו אריק פישר משקה אם אתה רואה אותו. הוא הרוויח את זה.
מיכאל אנדרסןהוא סופר בפורטלנד, עפרות @andersem בטוויטר.
