מתווה לפשרה: תיקון אטלנטיק סיטי

גורלה של העיר אטלנטיק סיטי תלוי בנטל, ונראה כי מנהיגים פוליטיים מתרחקים כל כך מעט מכך שהם מכירים בכך שהאינטרס של אף אחד אינו מוגש על ידי חפירה בעקביו. בהתקדמות נראה שיש מקום לפשרות, וגם נשיא הסנאט הממלכתי סטיבן סוויני וגם יושב ראש האסיפה הממלכתית, וינסנט פריטו, יכולים להיות הגיבורים שמצילים את אטלנטיק סיטי עם מעט תן וקח. מושל כריס כריסטי יכול גם לצאת מפשרה באטלנטיק סיטי עם זכייה פוליטית, ואולי אפילו מורשת להתהדר בה.

כל מה שצריך זה שכל השלושה יכירו שהניצחון שלהם יכול לעלות על מה שיש להם להחזיר. כל מה שהם צריכים להכיר זה שהם צריכים לאפשר לאחרים להציל פנים. והאידיאליסט שבי חושב שכל אחד מהם יכול לעזור לעיר אטלנטיק סיטי, לתושביה ולאזור דרום ג'רזי הרחב עם מעט רצון פוליטי. כמי שגדל שני קילומטרים בהמשך הדרך מאטלנטיק סיטי, מכר טפי מים מלוחים כמשרה חלקית על הטיילת בתיכון, ושילם את דרכי במכללת סטוקטון סטייטטון שהיה אז ברכה באוטובוסים מלאים באזרחים ותיקים במשחקי חריץ והשלכת קוקטיילים לעבר נגני בקרה מקווים, אני מבקש מהם בבקשה לנסות למצוא דרך. זהו נושא פוליטי אחד קטן שהם יטפלו בו בקריירה שלהם, אך בידיהם נשענות גורלות הפרנסה הכלכלית של כל כך הרבה אנשים. האנשים האלה אינם פוליטיקאים - הם אנשי שירות לרכב, ופקידים קמעונאיים, וסוחרי בלאק ג'ק, וסטודנטים בקולג 'המשלים קוקטיילים. הם אנשים שמנסים להתפרנס ולפרנס את משפחותיהם מול מודל עסקי גיימינג המשתנה באופן דרסטי.

ישנן שתי תוכניות: השתלטות ממלכתית של אטלנטיק סיטי, המוצעת על ידי סוויני מגובה על ידי מושל כריס כריסטי, אך מושכל על ידי מנהיגי העיר ורבים ברחבי דרום ג'רזי. התוכנית למעשה מסירה את מרבית השליטה מהעירייה ומעניקה את הכוח הזה למחלקת המדינה לענייני קהילה, ופשרה שהוכרזה לאחרונה תעכב את יישום התוכנית עד לאחר עונת הקיץ אם העיר תעמוד בקריטריונים מסוימים. ה חֲלוּפָה , הצעת חוק בחסות פריטו קובעת סדרה של אמות מידה בהן הכוח העירוני פוחת והשליטה במדינה תגדל אם העיר לא תצליח לעמוד ביעדים פיננסיים מוגדרים. הצעת החוק של פריטו גם מספקת תשלום בקזינו במקום מיסים (PILOT), שם בתי קזינו יספקו 120 מיליון דולר בסך הכל לעיר לשנת המס 2016, וימשיכו במשך 10 שנים בהתבסס על הכנסות המשחק וקצב האינפלציה. פילוטרים מגנים על העיר מפני השפעת הערכות מחודש של בית המשפט על שמונת בתי הקזינו שנותרו פתוחים.

נושא מרכזי אחד שעל ראשי המדינה לשקול: על פי אמצעי הפשרה המוצע של סוויני, המדינה תחליט אם להשתלט על סמך התנאי שהעיר תקים תקציב בו ההוצאה לנפש לא תעלה על 3,500 דולר לתושב. אם העיר תיכשל, תכנית ההשתלטות המקורית תיכנס לתוקף. הבעיה בתוכנית זו היא שהיא אינה מכירה במצבה הייחודי של עיירת נופש בה מתגוררים 39,000 תושבים, אך בכל יום נתון תוכל למצוא תוספת של 50,000 איש בחופי הים, ועוד 50,000 בבתי הקזינו, המסעדות והחנויות שבה. . וכך פקידי המדינה משווים את נטל השירותים של אטלנטיק סיטי למקומות כמו וינסלו, ומונרו, טיאנק ומרלבורו. מתי בפעם האחרונה נדחסו 130,000 איש לווינסלו ביום שבת קיצי? או 50,000 השתתפו בקונצרט במונרו? והאנשים שמגיעים לאטלנטיק סיטי - היום בו התושבים זקוקים לשירותי העיר: הגנה משטרתית, שומרי הצלה, אמבולנסים, תשתיות, שירותים, תחזוקה וכן הלאה. ולכן המדינה צריכה להכיר שבעוד שיש בעיות רציניות בכלכלה של אטלנטיק סיטי, מדידת ההוצאות של העיר על ידי השוואה למקומות כמו פטרסון או ג'רזי סיטי היא לא רעה.

דוגמה פשוטה: בממוצע, EMS באטלנטיק סיטי מבצע כ -20,000 ריצות בשנה. בהתחשב באוכלוסיית הנפש שלה, מחצית מתושבי העיר היו מזמינים אמבולנס מדי שנה. עכשיו הם אוהבים לחגוג באטלנטיק סיטי, אבל באופן אינטואיטיבי, אנחנו יודעים שזה לא הגיוני, ולכן אסור להחזיק את אטלנטיק סיטי באותו תקן כמו עיריות אחרות עם מספר דומה של תושבי קבע. וכך על המדינה לחשוב באופן רחב יותר כיצד לחייב את אטלנטיק סיטי לעשות סדר בבית הפיננסי שלה - צמצום של עשרה אחוזים בהוצאות, או נוסחה אחרת.

מנהיגי המדינה חייבים להכיר גם בכך שלא חסר רצון פוליטי לפתור בעיה זו. ראש העירייה דון גרדיאן, שנבחר בשנת 2014, ניסה לאזן את ההגנה על האינטרסים של בוחריו עם המציאות הפיסקלית הקשה שעומדת בפני העיר. והוא עושה זאת בהקשר של אילוץ: פנסיות שנויות במחלוקת עבור מצילים? מדינה מחויבת. מס חדרים? בשליטת המדינה. מס יוקרה? בשליטת המדינה. מס חניה? מדינה נשלטת. המדינה גבתה 60 מיליון דולר מיסים ואגרות ממבקרים באטלנטיק סיטי, ומונעת מהעיר להגדיל כל אחד מהמיסים הללו אם היא תבחר. העיר צריכה להשתחרר מרבים מהאילוצים שמגבילים את יכולתה להפחית את ההוצאות ולהגדיל את ההכנסות אם המדינה רוצה שהיא תהפוך לממיל.

אופי החירום של מצבה הכספי של העיר הביא שוב לכך שיש ממשלה במשבר. אך המשמעות היא גם שבעת הניסיון להבין פיתרון, על העיר והמדינה לסגת לאחור ולבחון כיצד עתיד העיר צריך להראות עבור אטלנטיק סיטי שלאחר המשחק. ובניגוד לבחינות קודמות, זו חייבת לכלול בעלי עניין מרכזיים, כולל אזרחים, נבחרי ציבור, מנהיגים עסקיים, מומחי תיירות ופקידים בפיתוח כלכלי ממלכתי.

יש שלוש אבני נגף עיקריות להתפשר. אבל יש מספיק על השולחן כדי שכולם ילכו הביתה כמנצחים:

עבור שניהם להתפשר: מיקוח קיבוצי. היעד של סוויני להוצאות של 3,500 דולר לנפש הוא לא מציאותי, אבל זה גם לא מציאותי לחשוב שההסכמים הקיבוציים לא יהיו על השולחן. כל פשרה תצטרך לכלול איגודים, בתי קזינו, נושים ובעלי עניין אחרים, והיא תצטרך לכלול פשרה. אבל המקל צריך להיות מציאותי, בר השגה.

לסוויני להתפשר: מים. מכירת נכסים ציבוריים היא מרכיב חשוב בהשתלטות המדינה. כביכול, העיר, בחסות רשות השירותים העירונית, מחזיקה באספקת המים של העיר. אמצעי ההשתלטות הממלכתיים בחסות סוויני כולל הוראה שתאפשר למנהלי המדינה למכור את הנכס הציבורי הזה. זו פשרה חשובה מכיוון שפיל נורקרוס, אחיו של טובתו של סוויני ומתווך הכוח בדרום ג'רזי ג'ורג ', הוא לוביסט של אמריקן ווטר, שהביע עניין ברכישת שירות המים בעיר. מובן שראש עיריית אטלנטיק סיטי דון גרדיאן ומנהיגים מקומיים אחרים נרתעים ממרכיב זה של התוכנית. הבעיה במכירת נכס זה היא כפולה: הוא מייצג עסקה בהכנסות חד פעמיות, ואילו שמירת המים עובדת כנכס עירוני פירושה שהעיר מנוהלת נכון, יכולה להשתמש באספקת המים כמייצרת הכנסות. שנית, פוליטיקאים בעיר ובמחוקק המדינה מודאגים מההשפעה נטו של הפרטה מבחינת עלויות לתושבי העיר: הפרטה תביא לעליית שיעורי, אם לא בסופו של דבר. וזו עיר שתושביה יכולים להרשות לעצמם גידול. סוויני צריכה להתפשר בנושא זה ולאפשר לו להיות חלק מחבילת התמריצים בהצעת החוק של פריטו, מה שאומר שמכירת Waterworks לא תהיה על השולחן אלא אם כן אטלנטיק סיטי לא תעמוד בנתון השנה הראשונה שלה, אז תינתן רואת חשבון עצמאית סמכות סופית על כל מכירה, מיזוג או הפרטה של ​​רשות המים בעיר.

כדי שפריטו יתפשר: על פי אמצעי ההשתלטות הממלכתי, יהיה למנהל הממונה על המדינה להטיל וטו על הפרוטוקולים של הגוף המנהל בעירייה הזקוקים לייצוב והתאוששות, כל ועד, ועדה או מחלקה בעירייה. צורך בייצוב והתאוששות, וכל מועצה או רשות עצמאית בעירייה הזקוקים לייצוב והתאוששות, לרבות, אך לא רק, רשות הדיור, רשות החניה, רשות הפיתוח, מועצת התכנון ומועצת ההתאמה. המפתח כאן הוא שסוויני וכריסטי רוצים לשלוט בתהליך הפיתוח מחדש, ופריטו צריך לתת להם את הכוח הזה. זה יכול להיות הסכם ג'נטלמן סגור מאחורי הדלתות, אבל אם פרייטו רוצה תנועה בנושא מיקוח קיבוצי ומים, הוא יצטרך לתת פיתוח.

בעוד אטלנטיק סיטי התפוררה, כמה נשמות ראויות-עין - רבות מהן חבריו של ג'ורג 'נורקרוס - זיהו את ההזדמנות הפוטנציאלית ותיקנו יחד נתחים גדולים של רכוש מתפתח עם עין להשקעה רחבת היקף. בתמורה לרוחב על משא ומתן קיבוצי והפרטה של ​​מים, פריטו אמור לתמוך בנוסחה חזקה לתמיכה ממלכתית בפיתוח מחדש של יזמים עם קשר הדוק למכונת Norcross - לעודד את השימוש ברשות לפיתוח ההשקעה של קזינו מחדש (CRDA) והמדינה לפיתוח כלכלי. כסף הרשות וראש העיר שומר ומועצת העיר צריכים לקפוץ גם הם. פיתוח פירושו משרות ופיתוח פירושו הכנסות ממסים, ואם הפיתוח משלם את החשבונות של העיר והופך את החברים של נורקרוס וכריסטי לעשירים יותר, כך יהיה.

וסוויני צריכה לראות בכך את ההזדמנות הפוליטית העצומה שיש, מכיוון שיש כמה מפתחים שהשקיעו או השקיעו משמעותיות בעיר. התמורה בגין השקעות אלה תהיה ניכרת ובוודאי שתתוגמל סוויני בצורה נאה בצורת תרומות לקמפיין על תמיכתו למפתחים אלה. המושל כריסטי יכול להיות סמוך ובטוח שגם בני בריתו יתוגמלו.

ליד השולחן יש מגוון תחומי עניין:

• ג'וזף ג'ינגולי - התיק המשמעותי של ג'ינגולי מעיד על קשר עם נורקרוס: ג'ינגולי מקים את האקדמיה לקופר נורקרוס בקמפדן בסך 35 מיליון דולר, את בית הספר לרפואה של קופר באוניברסיטת רואן (במחוז סוויני, שנורקרוס שימש ביצירתו) ואת מכללת רואן לעסקים, יחד עם פרויקטים רבים אחרים. ג'ינגולי מתגאה במגוון רחב של פרויקטים של פיתוח ציבורי ופרטי, ויש להבטיח לו מקום ליד השולחן.

• עומר בוראיי - פיתוח בתי המגורים היוקרתיים בבוראיי בניו ברונסוויק, The Aspire, קיבל 4.8 מיליון דולר בקרנות הסיוע של סנדי, הלוואות ממשלתיות מסובסדות בסך 60 מיליון דולר, זיכויי מס בסך 21 מיליון דולר. היזם של מחוז מידלסקס השקיע מאות אלפי דולרים בתרומות פוליטיות בעשורים האחרונים, כולל אלפים לקמפיין הנשיאות של כריסטי - וראה שההשקעות האלה משתלמות. אטלנטיק סיטי לא תהיה שונה. בוראי הבטיח הלוואה של 15 מיליון דולר מ- CRDA למימון 'החוף בסאות 'אינלט', מתחם דירות יוקרתי של כ -250 יחידות דיור בסך של כ -250 יחידות, בקצה הצפוני של הטיילת בסמוך לרבל הנדונה.

• ג'ק מוריס - איש הנדל'ן של מחוז מידלסקס, שהוא שחקן ברחבי המדינה בפיתוח רב-משפחתי וקמעונאי. לפיתוח M & M של מוריס יש תיקי יוקרה בקמדן ובניוארק; אדג'ווטר נכסים שלו פיתח מסחר, השכרת יוקרה ופיתוח מגורים פרטיים, במיוחד בדרום ומרכז ניו ג'רזי. מערכת היחסים שלו עם נורקרוס נמשכת יותר מעשור, כאשר החברה שלו נבחרה לפיתוח מסלול המירוצים של גארדן סטייט פארק בצ'רי היל.

• ג'ון הנסון - בעל בריתו של מושל כריסטי זה המפשייר נדל'ן היה יו'ר ועדת הנסון, כריסטי מפת דרכים בהתמודדות עם אטלנטיק סיטי. גם הוא המוח שעומד מאחורי התאגיד לפיתוח אטלנטיק סיטי, או ACDevCo, הארגון העצמאי ללא כוונת רווח שבונה קמפוס באטלנטיק סיטי באוניברסיטת סטוקטון בסכום של 200 מיליון דולר שייפתח בסתיו 2018. קמפוס אטלנטיק סיטי באוניברסיטת סטוקטון מבטיח להיות אבן הפינה של מאמצי החייאה באטלנטיק סיטי.

• ג'ורג 'נורקרוס - למרות שלא נחשב בדרך כלל כמפתח נדל'ן, דיווחים בעקבות פגישה בין נורקרוס למנהל המחוז אטלנטיק, דניס לוינסון, מצביעים על כך שנורקרוס שוקל להשקיע באטלנטיק סיטי.

• גלן שטראוב - מפתח נדל'ן בפלורידה, שילם 82 מיליון דולר עבור קזינו רבל שהושקע, שעלותו הקימה 2.4 מיליארד דולר. שטראוב אמר כי הוא ישקיע תוספת של 500 מיליון דולר במגוון מגוון של מתקני פנאי, כולל פארקי מים, מסלולי חבלים, דרסאז 'וקפיצות סוסים, מסלול סקי וחצי צינור, יריד אמנות בינלאומי ומרכז כנסים חדש. שטראוב הוא לכאורה זאב בודד, שאינו קשור לאף אחד מהשחקנים הפוליטיים הגדולים, אך בכל זאת חשוב לעתידה של העיר.

המציאות היא שכל המפתחים הללו (למעט שטראוב) קשורים פוליטית והפוליטיקאים הדוגלים בהם (נורקרוס וכריסטי) יפיקו תועלת. כלומר, כמו שאומרים, העלות של עשיית עסקים. אך האינטרס של העיר הוא שמפתחי נורקרוס וכריסטי יקבלו את התמיכה הדרושה להם.

אחת המגרשים הניתנים לפיתוח שתתפנה בקרוב היא שדה באדר, נתח רצוי של 130 דונם של נכסי חזית מים לאורך שדרת אלבני אווניו. כדי להפוך את שדה באדר לאתר שניתן לפיתוח יעלה כ -100 מיליון דולר נוספים. על סוויני ופריטו לעבוד עם CRDA והרשות לפיתוח כלכלי ממלכתית כדי לסייע לרוכש בסופו של דבר. האזור בשל עם אפשרות: הוא יכול לאכלס מרינה, שטח קמעונאי / מלון מסוג הנמל הפנימי, בתי מגורים מפוארים או כל האמור לעיל. בנוסף, חלק מהאדמה, כולל מתקני האתלטיקה בה היא שוכנת כיום - מגרש בייסבול הגלישה של אטלנטיק סיטי ומגרש קרח - צריכים להיות שמורים על ידי המדינה והעיר לשימוש אוניברסיטת סטוקטון שתפתח מדינה- קמפוס לווין חדשני במרחק רחובות משם. שיתוף הפעולה בפיתוח ציבורי-פרטי זה עשוי להיות קהל שבוי למסעדות, קמעונאות ופעילויות פנאי.

בריג'יד קאלאהן הריסון היא פרופסור למדע המדינה ומשפטים באוניברסיטת מונטקלייר, שם היא מעבירה קורסים בממשל האמריקני. פרשנית תכופה לפוליטיקה ממלכתית ולאומית, היא מחברתם של חמישה ספרים על פוליטיקה אמריקאית. כמוה בפייסבוק בבריג'יד קאלאהן הריסון. עקוב אחריה בטוויטר @BriCalHar.